Forma de adquirir bienes inmuebles por el paso del tiempo: prescripción adquisitiva de bienes inmuebles

11 Noviembre, 2015   Jurídico

CONCEPTO

La Prescripción Adquisitiva o Usucapión es la adquisición de un derecho real que se adquiere mediante la posesión a lo largo del tiempo, y con los requisitos que al efecto establece la Ley, de forma que lo que venía siendo un estado de hecho acaba convirtiéndose  en un estado de derecho.

La prescripción adquisitiva se regula en el artículo 1.930 y siguientes del Código Civil. El indicado cuerpo legal establece que se adquieren, de la manera y en las condiciones determinadas en la Ley, el dominio y demás derechos reales”.

El fundamento subjetivo de la usucapión es el abandono del titular del derecho, que por su actitud pasiva permite que otro adquiera su derecho por la posesión continuada durante cierto tiempo.

CLASES DE PRESCRIPCIÓN

Hay dos tipos de prescripciones, la Ordinaria y la Extraordinaria. La ordinaria exige justo título y buena fe del poseedor. La Extraordinaria sustituye los anteriores requisitos por un plazo mayor de posesión.

Prescripción Ordinaria:

Para la prescripción ordinaria del dominio y demás derechos reales se necesita poseer las cosas con buena fe y justo título por el tiempo determinado en la ley.

La posesión ha de ser en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida.

La interrupción de la posesión tiene lugar cuando por cualquier causa se cesa en ella por más de un año, o por la citación judicial hecha al poseedor, aunque sea por mandato del juez incompetente, y por la conciliación, siempre dentro de dos meses de celebrado se presente ante el Juez la demanda sobre posesión o dominio de la cosa cuestionada. Cualquier reconocimiento expreso o tácito que el poseedor hiciere del derecho del dueño interrumpe asimismo la posesión.

La buena fe del poseedor consiste en la creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella y podía transmitir su dominio, y en la ignorancia de que en su título o modo de adquirir existía vicio que lo invalida.

Como dice la STS de 20 de octubre de 1993 ” Mientras que la buena fe se presume la mala fe es preciso probarla, o existe la primera o surge la segunda, lo que se traduce en que no acreditada según la sentencia impugnada la mala fe en ninguna de las dos partes, aparece ineludiblemente la buena fe”.

El justo título es el que legalmente basta para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trata. Son justos títulos, por tener eficacia traslativa, la compraventa, la permuta, la donación, la herencia, etc. Ha de tenerse en cuenta que son títulos válidos los que adolecen de causa de anulabilidad, no así los que adolecen de causa de nulidad absoluta. (SSTS de 22 de julio de 1997, 20 de octubre de 1992 y 5 de marzo de 1991. SSTS 20 de octubre de 1992, 22 de julio de 1997 y 26 de febrero de 2008).

El justo título puede ser acreditado con la justificación de los pagos de la comunidad de propietarios, del Impuesto de Bienes Inmuebles etc.

En lo que se refiere al plazo de posesión, el dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles se prescriben por la posesión durante diez años entre presentes y veinte entre ausentes, con buena fe y justo título. Se considera ausente al que reside en el extranjero o en ultramar.

Prescripción Extraordinaria:

Es aquella  en cuya virtud se adquiere el dominio por la posesión ininterrumpida durante treinta años, sin necesidad de título, ni de buena fe, y sin distinción entre presentes y ausentes.

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