DOCTRINA JURISPRUDENCIAL SOBRE EL QUORUM NECESARIO PARA LA SEGREGACIÓN Y APERTURA DE PUERTA EXTERIOR EN LOCAL DE NEGOCIO.

20 Julio, 2016   Jurídico

La STS Sala 1ª de 15 noviembre 2010 y la STS Sala 1ª de 25 febrero 2013, consideran que con la autorización estatutaria para dividir, segregar o agrupar las fincas por el propietario de las mismas sin el consentimiento de la comunidad de propietarios, implícitamente se está autorizando la apertura de una salida de la finca matriz si el local carece de ella.

Concretamente la STS Sala 1ª de 15 noviembre 2010 declara como doctrina jurisprudencial que, cuando en el título constitutivo se prevea la posibilidad de segregación de un local comercial, implícitamente se está autorizando como consecuencia natural de lo anterior la apertura de una salida de la finca matriz si el local carece de ella. La construcción de la salida independiente no puede afectar a la seguridad, estabilidad y estética del edificio ni puede perjudicar los derechos de terceros. La negativa de la comunidad de propietarios a autorizar la obra, es nula por contravenir lo dispuesto en el título constitutivo, y por estar amparada en un ejercicio abusivo del Derecho.

La doctrina anterior del Tribunal Supremo, es diversa, según la naturaleza de las obras que sean consecuencia de la segregación.

Así, en la STS Sala 1ª de 22 mayo 1995 se afirma que la facultad concedida a los dueños de efectuar divisiones, segregaciones y agrupaciones, sin permiso de la junta unánime de propietarios, no comprende las obras efectuadas. Añade que es reiterada la jurisprudencia del Tribunal Supremo, según la cual los estatutos pueden establecer cuantos pactos no sean contrarios a las normas de carácter imperativo, contenidas en la ley, y entre éstas se cuentan las que impiden hacer obras que afectan de modo sustancial al edificio, por lo que debe concluirse que las obras efectuadas no pudieron ser aprobadas por la junta de propietarios, sin el voto unánime de sus miembros.

En el mismo sentido, la STS Sala 1ª de 9 mayo 2002 sostiene que la cláusula que permita realizar este tipo de modificaciones, no autoriza a realizar las obras sin consentimiento unánime de los demás propietarios.

Por el contrario, en sentido positivo, se pronuncia la STS Sala 1ª de 18 septiembre 2006, que considera que -autorizando el título constitutivo la segregación de los locales – las obras que son consecuencia de la división y segregación no suponen una alteración del título constitutivo, y como tales no requieren el consentimiento de los demás integrantes de la comunidad.

Del mismo modo la SAP Barcelona de 3 mayo 2005 entiende comprendida la transformación de una ventana en puerta para dotar al local subdividido de una salida independiente, afirmando que, reconocido el derecho a la división no se explica cómo podrá ser ejercitado el mismo si admitiendo la viabilidad de la división, se niega al propietario del local resultante el acceso directo a la vía pública, único modo a través del cual el local en cuestión podrá ser susceptible de aprovechamiento independiente. Y declara que se impone reconocer al propietario el derecho a apertura una puerta que le permita un acceso directo al local puesto que de lo contrario, la finca no puede merecer el carácter de entidad independiente y quedaría sin sentido la subdivisión efectuada, así como el reconocimiento registral de finca independiente que resulta claramente de las escrituras mencionadas.

Se plantea la Res. DGRN de 7 mayo 2014. Registro de la Propiedad si la referida doctrina de la DGRN y del TS debe seguir manteniéndose después de las modificaciones llevadas a cabo en la LPH por la dfi.1 Ley 8/2013 de 26 junio 2013 , de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, que entró en vigor el día el 28 de junio de 2013.

Dice la Res. DGRN de 7 mayo 2014. Registro de la Propiedad que según el preámbulo de esta Ley, uno de sus objetivos es “potenciar la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbanas, eliminando trabas actualmente existentes y creando mecanismos específicos que la hagan viable y posible”; y la citada dfi.1 Ley 8/2013 de 26 junio 2013 “contiene modificaciones sobre la LPH, con el objeto de evitar que los actuales regímenes de mayorías establecidos impidan la realización de las actuaciones previstas en la nueva Ley. No se puede hacer depender algunos de sus más importantes efectos de que las comunidades de propietarios adopten dicha decisión por unanimidad o por mayorías muy cualificadas, máxime cuando van a incluir obras que, aunque afecten al título constitutivo o a los estatutos, en realidad competen a la Administración actuante autorizar o, en algunos casos, exigir.

Mediante estas modificaciones se deroga expresamente el art. 8 LPH y, según el nuevo texto de esta Ley modificada se regula la división, segregación o agregación de los pisos o locales y sus anejos, en el art.10.3.b LPH , conforme al cual requieren autorización administrativa, petición a la junta, aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, el consentimiento de los titulares afectados y la fijación de las nuevas cuotas de participación; en el modificado art.3 LPH , párrafo segundo, se dispone que la cuota de participación podrá variarse “de acuerdo con lo establecido en los arts. 10 y 17 de esta Ley”; el art.10.1 LPH recoge supuestos de actuaciones de carácter obligatorio que no requieren el acuerdo previo de la junta de propietarios (conservación; accesibilidad universal; construcción de nuevas plantas, alteración en la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, constitución de un complejo inmobiliario; división material de pisos o locales , agregación, segregación). Y el art.17.6 LPH exige para los acuerdos no regulados expresamente en el artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatutos, “la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de cuotas de participación.

A la vista de tales preceptos legales, la Res. DGRN de 7 mayo 2014. Registro de la Propiedad (y posteriormente la Res. DGRN de 15 febrero 2016. Registro de la Propiedad) declara que debe entenderse que con la nueva normativa existe el mismo fundamento para admitir la validez de este tipo de cláusulas estatutarias. La modificación legal no limita la autonomía de la voluntad respecto de la posibilidad de configurar el derecho real adquirido en régimen de propiedad horizontal con autorizaciones estatutarias como la ahora debatidas. El hecho de que para el caso de inexistencia de tales cláusulas estatutarias se flexibilice el régimen legal de mayorías en la adopción de los acuerdos relativos a las modificaciones del título constitutivo consistentes en división, segregación o agregación de elementos privativos, exceptuando la regla de la unanimidad en casos en que no se considera justificada, no impide que se configure voluntariamente de forma expresa un régimen aún más flexible, habida cuenta de la prevalencia del principio de autonomía de la voluntad en supuestos como el presente en el que no existen razones de orden público para afirmar el carácter imperativo de la normativa recientemente modificada en relación con los extremos ahora debatidos -exoneración de la obligatoriedad de acuerdo de la junta de propietarios-, todo ello al margen de que en este régimen legal se requiera expresamente para determinados casos -con carácter imperativo- la obtención de la oportuna autorización administrativa.

A tal conclusión no se opone el contenido del segundo párrafo del citado art.10.3.b LPH , que sólo opera en los supuestos que expresamente contempla y que en su mayor parte se desenvuelven en el ámbito de las relaciones internas del régimen de comunidad , como es la posterior fijación de indemnizaciones que en nada va a incidir sobre la materialización de los actos de agregación, segregación o división amparados por la regla estatutaria de exoneración. Razonamiento igualmente extensible a los supuestos de discrepancia en la determinación de la naturaleza de las obras acometidas y de su adecuación al tenor de la cláusula estatutaria, el cual ha de resolverse en el marco de las obligaciones que el art.7 LPH impone a todos los propietarios, estableciendo su número 1: “El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad “. Por tanto, corresponde al presidente y al resto de órganos de representación de la comunidad velar por el adecuado cumplimiento del régimen legal o estatutariamente pactado, convocando a tal fin la junta de propietarios y entablando las correspondientes acciones judiciales en los supuestos legalmente previstos, cuando persista la actitud contraria del propietario al acuerdo adoptado con el quórumestablecido por el párrafo segundo del art.10.3.b LPH , pudiendo solicitar la adopción de medidas cautelares que podrán obtener reflejo registral en la forma establecida por la legislación hipotecaria.

En relación con la determinación de las cuotas que correspondan a cada uno de los nuevos elementos resultantes de las referidas operaciones de modificación de los elementos privativos, la Res. DGRN de 7 mayo 2014. Registro de la Propiedad afirma que baste decir que el acuerdo será inevitable en aquellos casos en los que no se establezca en la cláusula estatutaria el método de cálculo para la fijación de dichas cuotas, circunstancia que por sí sola constituiría un obstáculo para el acceso al Registro de la Propiedad de la cláusula exoneradora, dado que sería necesario en todo caso al acuerdo de junta para su fijación, perdiendo su sentido dicha cláusula. La determinación del sistema de cálculo es además una exigencia dimanante del principio de seguridad jurídica, que va a permitir tanto al registrador de la Propiedad en sede de calificación registral, como al notario autorizante del título en el momento de su otorgamiento, establecer la adecuación de las cuotas al método de cálculo recogido en la norma estatutaria, con independencia de la actuación que pueda acordarse por los órganos de la comunidad conforme a lo dispuesto en el art.7 LPH y en el art.10.3.b LPH caso de producirse algún tipo de discrepancia.

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Fuente: Base de datos Lefebvre El Derecho.

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