¿Abuso de derecho? Modificaciones de los elementos comunes

25 septiembre, 2017   Administración de Fincas

En primer lugar, debe precisarse lo que entendemos por elementos comunes, a tenor de lo cual hay que citar el Código Civil en su artículo 396, en el que se establece una relación amplia de los mismos; y el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, donde se especifica “El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.

En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.”

Conforme a este precepto, estará permitida, en principio, toda obra y/o modificación que el propietario pueda realizar en sus elementos privativos, siempre que no menoscabe o altere ciertos elementos del edifico (estructura, fachada, etc.) o perjudique los derechos de otros propietarios. Como excepción a la norma, cabe citar la obligatoriedad de la finca en la eliminación de las barreras arquitectónicas previstas en el artículo 10.1.b) de la LPH, como garantía de la accesibilidad universal y en todo caso cuando lo soliciten los propietarios que reúnan las características fijadas por Ley.

Fuera de lo recogido aquí, en caso de que un propietario pretenda una obra que cumple los requisitos legales y sometida la misma a la aprobación de Junta general (como, por ejemplo, la instalación de una salida de humos para un local -permitida en las normas estatutarias-), en caso de una negativa de la Junta de propietarios; al no existir motivo para tal decisión, ha de considerarse como un abuso de derecho.

La tesis jurisprudencial, en este sentido, recoge que existe abuso de derecho al darse una oposición injustificada a las modificaciones solicitadas por uno o varios propietarios, cuando tales alteraciones no menoscaban las especificaciones esenciales de la Comunidad, en cuanto a estructura general, seguridad o estado exteriores, esto es, cuando no sean perjudiciales para la finca. A este respecto, son cuestiones generales en la determinación del abuso de derecho, por ejemplo, la existencia de otras obras o construcciones similares permitidas a otros propietarios, la relevancia de la modificación a acometer (en términos de proporcionalidad con las existentes) y, por último, los criterios de racionalidad y uso solidario de los elementos comunes para todo copropietario de la finca.

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